2019年百城新房价格表现平稳 三线代表城市去化压力仍大
2019-12-05 20:06 作者:吴静 来源:中国经营网

本报记者 吴静 北京报道

“近期房地产市场保持以稳为主正是基于2019年保持楼市调控定力、各地因城施策取得的积极效果。”12月5日,在由中房指数系统、中国物业服务价格指数系统联合主办的中国房地产大数据年会暨2020中国房地产市场趋势报告会上,中指研究院常务副院长、中指控股CEO黄瑜如上表示。此次报告发布了《中国房地产市场2019总结&2020展望》。

“一方面,房地产金融抑制政策贯穿全年,这为部分城市实施定向微调、保障合理住房需求提供了坚实的基础。另一方面,相较于2018年,随着各地市场形势的分化,2019年因城施策进一步深化,这在一定程度上保障了市场的整体稳定。”黄瑜说道。

百城新房均价累计涨幅收窄

价格方面,今年以来,百城及十大城市新房均价累计涨幅均收窄,单月环比下跌城市数量明显增多。根据中国房地产指数系统对100个城市全样本调查数据显示,2019年1~11月百城新建住宅价格累计上涨2.91%,较去年同期收窄1.92个百分点,其中各季度累计涨幅较去年同期均收窄。

单月来看,2019年11月,百城住宅均价为15105元/平方米,环比涨幅连续13个月在0.4%以内,同比涨幅收窄至3.17%,11月百城中有40个城市新建住宅价格环比下跌,下跌城市数量为2016年2月以来最高值。就十大城市整体而言,2019年以来,十大城市新房价格环比涨幅持续震荡在低位区间;各季度累计涨幅均在1%以内,10~11月累计涨幅仅有0.06%。

今年百城新建住宅价格环比涨幅持续在低位区间,单月环比下跌城市数量明显增多,累计涨幅延续去年收窄趋势。其中一线城市在供需改善及低基数的影响下累计涨幅小幅提升,二三四线城市价格累计涨幅延续回落态势,尤其是前期价格上涨较快、人口支撑力弱的城市调整压力显现。二手房市场方面,受热点城市新房供应规模增加的影响,二手房市场买方议价空间加大,部分城市二手房价格调整压力突出,导致十大城市二手房均价累计有所调整,且近几个月跌幅有所扩大。

重点城市成交规模有所调整,三线代表城市同比降幅明显

从供求关系来看,今年重点城市整体成交规模同比小幅调整,十大城市二手房成交套数同比增幅有收窄趋势。自2016年开启新一轮市场调控至今,重点城市成交规模小幅波动,据初步统计,今年1~11月,50个代表城市新建商品住宅月均成交面积2940万平方米,同比下降2.4%,其中除三季度成交同比略有增长0.6%以外,其余季度成交面积同比均下降,整体市场表现稳中略有调整。

二手房方面,2019年1~10月,十大城市二手房市场成交套数约92万套,同比增长10.0%,其中上半年二手房市场成交套数同比增长10.3%,7~10月同比增幅收窄0.7个百分点至9.6%,北京、天津下半年各月成交套数同比持续为负。

从数据上来看,本轮调控政策取得了明显效果,重点城市商品住宅成交规模稳中有所调整,百城价格环比、累计涨幅均保持在低位区间,价格表现更加平稳。

展望2020年,中指研究院认为,整体市场调控政策依旧保持从严基调,在因城施策、一城一策下,房地产市场整体仍将平稳运行,同时在多种因素综合影响下,不同城市分化格局愈加明显。一线城市在供应端持续改善或城市规划利好影响下,明年市场延续底部回升行情可期;二线代表城市整体市场规模将保持稳中有所震荡,厦门、天津等城市市场调整压力仍不减;部分城市群内部以及其他有人口支撑的三四线城市,短期市场或将延续较好发展态势,但多数三四线城市在需求存在透支等因素影响下,市场面临较大调整压力。

土地市场处低温态势

从土地市场来看,据中指研究院初步统计,2019年1~11月,全国300个城市各类用地共成交16.9亿平方米,同比下降1.5%,其中住宅用地成交8.2亿平方米,同比增长3.4%。价格方面,全国300个城市各类用地成交楼面价为2527元/平方米,同比上涨17.9%,其中住宅用地成交楼面价为4409元/平方米,同比上涨17.3%。

具体来看,2019年二季度全国高价地共成交133宗,占总成交宗数的比值为5.8%,达到2018年以来的最高值,流拍率仅为4.8%,二季度土地市场回温,部分热点地块刷新所在区域甚至全市成交楼面均价;三季度以来,随着房企融资环境收紧,企业资金压力渐显,高价地宗数占比持续下降,流拍占比持续提升,11月流拍宗数占比为8.9%,仍低于2018年下半年的流拍水平,土地市场整体表现较为理性。

值得注意的是,进入今年下半年,房地产调控政策保持收紧态势,金融监管持续加强,受行业调整预期强化及资金压力加大等因素的影响,土地市场明显降温,住宅用地流拍率持续提升,11月已升至8.9%。

“随着土地市场的调整,部分热点城市的优质地块陆续推出,地块的高性价比一定程度上提振了企业拿地积极性,带动部分城市成交楼面均价出现结构性上涨,但在房地产金融管控继续从严下,土地市场仍将保持平稳态势。”黄瑜总结道。

(编辑:卢志坤 校对:颜京宁)


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